Затратный подход в оценке недвижимости применяется при

Затратный метод оценки имущества

Затратный подход в оценке недвижимости применяется при

[01.06.2015]

В статье рассмотрен затратный метод оценки, который может помочь самостоятельно оценить компании свои активы.

Затратный подход рассматривает стоимость объекта оценки с точки зрения владельца или продавца и базируется на прошлых событиях, доходный — с точки зрения потенциального покупателя и основывается на будущих событиях. Наконец, сравнительный (рыночный) подход рассматривает стоимость объекта исходя из фактических договоренностей как продавца так и покупателя о сиюминутной стоимости объектов, аналогичных оцениваемому.

В рамках каждого подхода существует несколько методов определения стоимости, которые могут варьироваться в зависимости от вида оцениваемого имущества; выбор метода определяется оценщиком самостоятельно. Правильный выбор метода оценки конкретного объекта — залог её адекватности. При развитых рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости объекта.

Однако такая ситуация довольно редка, что обусловлено несовершенством российского рынка.

Результаты, полученные разными методами в рамках каждого из подходов, впоследствии обобщаются — производится так называемое согласование результатов, что приводит к итоговой величие.

Затратный подход включает в себя совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с уачетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания его точной копии с использованием применявшихся при создании объекта цен материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (ФСО № 1).

Применение затратного подхода предполагает, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или для воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект больше того, что может стоить приобретение равноценного объекта аналогичной полезности.

Процедура оценки

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную стоимость и стоимость замещения.

  • Восстановительная стоимость есть денежное выражение издержек воспроизведения точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием тех же материалов, строительных стандартов, проектных решений и с сохранением всех имеющихся элементов неэффективности.

Например, если в оцениваемом здании имеется постоянно затопляемый и никогда не используемый подвал — неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости этого здания.

  • Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы.

Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы. В стоимости замещения не будут отражены затраты по строительству указанного подвала, поскольку они не воссоздают современные потребительские свойства объекта.

Сферы применения:

  1. определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;
  2. определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;
  3. определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;
  4. определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
  5. определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.
Читайте также  Покупка недвижимости по доверенности риски покупателя

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли. Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными. Оценка объектов недвижимости с использованием затратного подхода включает в себя амортизацию.

Методы расчета стоимости

Количественный метод
На этом методе основываются все указанные методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) зданий и сооружений. При его реализации составляется объектная смета стоимости воссоздания улучшений в современных ценах, а также делается экспертиза сметы на строительство. Эта работа весьма трудоемка, требует высокой квалификации оценщика и большого опыта в составлении строительных смет.

Метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ
Основным источником информации для этого метода являются укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных работ и подотраслям строительства.

Метод сравнительных единиц
В данном методе единицей измерения стоимости является унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого здания (1 м2 общей площади жилых зданий, 1 м3 емкости складских помещений, 1 койко-место больниц, 1 машино-место гаражей и автостоянок и т. п.). Общая стоимость здания по этому методу определяется как произведение стоимости нормативных или сравнительных затрат, приведенных к единице, на количество таких единиц в оцениваемом здании.

Метод объектов-аналогов
Этот метод сходен с предшествующим с той разницей, что им определяется стоимость оцениваемого объекта непосредственно по стоимости объекта аналога, а корректировки при необходимости выполняются по совокупности их конструктивных различий.

Полная восстановительная стоимость строений
В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведения копии оцениваемого здания на дату оценки. В процессе оценки может возникнуть ситуация, при которой строение включает устаревшие строительные материалы, технологии или дизайн, которые нельзя в данное время оценить.

Кроме того, некоторые элементы здания могут не соответствовать действующим Строительным нормам и правилам (СНиПам). В таком случае принято рассчитывать сметную стоимость строительства здания, аналогичного по полезности. В последнем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замещения.

Указанные сметы могут существенно различаться по итоговой величине полной восстановительной стоимости зданий, а также составу и степени учтенного в них износа.

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.

Вместе с тем, стоимость воспроизводства более удобна для определения всех видов износа.

Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников.

Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом; при этом предполагается использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.

Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая, очевидно, более доступна и достоверна.

Вместе с тем, стоимость замещения исключает необходимость оценки некоторых видов функционального износа, однако другие виды функционального, физического и внешнего старения по-прежнему необходимо определять. Выбор вида стоимости зданий иногда определяется целью проведения оценки недвижимости.

Подходы к оценке

Затратный подход основывается на принципе замещения, состоящем в том, что «покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам. При оценке производственных средств, машин и оборудования применение затратного метода заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценения и устаревания».

Читайте также  Ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости

Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.

Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам также в текущих ценах. Остаточная стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.

Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах, а во втором — об аналогичных. Для определения того, какие объекты относятся к идентичным, а какие к аналогичным, необходимо остановиться на потребительских свойствах машин и оборудования и на описывающих их показателях:

  • функциональные показатели (производительность или мощность, грузоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации);
  • эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость);
  • конструктивные показатели (масса, состав основных конструктивных материалов);
  • показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы различных ресурсов при функционировании машин в единицу времени, на единицу продукции или работ;
  • эстетические показатели;
  • показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент системы «человек-машина».

При установлении сходства машин и оборудования выделяются три уровня:

  • функциональное сходство (по области применения, назначению);
  • конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компоновке элементов);
  • параметрическое сходство (по значению параметров).

При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходства принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходствах — об аналогичности.

Стоимость, оцененная на основе затратного подхода, может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи. Тем не менее встречается немало случаев, когда оправдан именно этот подход (например, для целей страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, для бухгалтерского учета основных фондов и при их переоценке). В России, где фондовый рынок только формируется и рыночная информация почти отсутствует, затратный подход часто оказывается единственно возможным.

https://www.youtube.com/watch?v=9N59Z2hJZrc

Чтобы понять смысл стоимости, определяемой на основе затрат, рассмотрим обычную ситуацию, когда потребитель хочет приобрести объект оборудования. В общем случае у него возможны три варианта действий:

  1. купить готовый объект на рынке;
  2. заказать изготовление объекта какому-либо производителю;
  3. изготовить объект своими силами.

Если первый вариант является чисто рыночным, и совокупность получаемых цен создает базу для определения рыночной стоимости, то второй и третий варианты дают информацию о стоимости, рассчитанной по затратам на изготовление объекта. Возможно, что некоторые объекты машин и оборудования не могут быть приобретены на открытом рынке, и для них возможны только второй и третий случаи. Сюда относятся машины и оборудование специального назначения, уникальные объекты, изготовляемые только по индивидуальным заказам.

Так как затратный подход применяется в основном к оригинальным объектам машин и оборудования, часто не имеющим близких аналогов, то с его помощью определяют текущую стоимость воспроизводства.
Затратный подход к оценке машин и оборудования практически реализуется в следующих методах:

  • расчет по цене однородного объекта;
  • поэлементный (поагрегатный) расчет;
  • анализ и индексация затрат;
  • расчет себестоимости и стоимости по укрупненным нормативам.

Выводы

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного актива, сходного по потребительским свойствам. Таким образом, основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Главное преимущество затратного подхода, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках.

Читайте также  Как узнать сколько недвижимости у человека?

Источник: http://www.riskovik.com/journal/stat/n14/ocenka-imushhestva/

Затратный подход к оценке квартиры

При оценке недвижимости, оценщик в расчетах выбирает те подходы, которые наиболее точно отражают стоимость данного объекта. Один из таких подходов – затратный. Он основан на том, что стоимость объекта недвижимости состоит из рыночной стоимости земельного участка и затрат, необходимых на воссоздание строения в существующем состоянии, поскольку предполагается, что типовой покупатель не станет платить за участок больше, чем он будет стоить под застройку и возведение нового помещения с аналогичными потребительскими свойствами.

Таким образом, затратный подход состоит из следующих этапов:

  • Определение стоимости земельного участка с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования;

  • Расчет стоимости нового строительства подобного объекта;

  • Определение величины прибыли предпринимателя (инвестора);

  • Вычитание износа (физического, функционального, внешнего);

  • Итоговый расчет стоимости земельного участка и стоимости строительства здания с учетом корректировки на износ.

Недостатком подхода является то, что для определения точного значения стоимости здания требуется большое количество времени. К примеру, при оценке старинного здания вообще практически невозможно точно определить стоимость воссоздания и износ. Для типовых зданий — наоборот, этот подход очень прост в вычислениях, что является его несомненным преимуществом.

Для некоторых случаев данный подход единственно применимый, например — оценка зданий специального назначения (школы, вокзалы, электроподстанции и др.) или страховая стоимость.

Этот подход также широко применяется при переоценке основных фондов, оценке незавершенного строительства, технико-экономическом обосновании нового строительства, анализе наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

При расчете стоимости строительства существуют три основных метода:

  • Индексный метод

  • Метод сравнительной единицы

  • Метод разбивки на компоненты

  • Метод количественного обследования

Метод количественного обследования подразумевает под собой составление смет на прямые затраты (все работы, материалы, средства механизации необходимые для строительства объекта, коммунальные услуги, стоимость доставки и хранения материалов) и косвенные (гонорары проектным организациям, страховые и рекламные затраты). Также к этим затратам добавляются накладные расходы и прибыть инвестора. Этот метод наиболее точный, но и самый трудоемкий, требующий знаний от оценщика в области строительства, опыт составления смет.

Метод разбивки на компоненты похож на количественный, но не так трудоемок, посколку в нем используются не единичные расценки, а укрупненные различных конструктивных элементов, например 1 куб. м кирпичной стены.

Метод сравнительной единицы применим для типовых строений. Для оцениваемого объекта выбирается схожий по характеристикам, материалам и технологиям аналог в специальных справочниках. А затем стоимость единицы (1 куб. м, 1 пог. м) в справочнике умножается на количество единиц у оцениваемого строения. Это самый простой способ и он широко распространен у оценщиков.

Индексный метод заключается в умножении балансовой стоимости на специальные индексы, которые утверждаются Госкомстатом России, но такой метод наименее точен.

Для того чтобы учесть различия между новым объектом и оцениваемым – вводится понятие износ. Износ подразделяется на физический, функциональный и внешний или экономический

Физический износ показывает как под действием естественных, природных или эксплуатационных факторов объект стареет, появляются дефекты, трещины и др.

Функциональный износ – это уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным представлениям об объемно-планировочных, функциональных, конструктивных, архитектурных характеристиках. Он бывает устранимым (например: установка современных систем кондиционирования) и неустранимым.

Внешний или экономический износ – это потеря стоимости, вызванная состоянием в экономике, законодательными, правовыми, внутреотраслевыми и другими причинами. Как правило, он не устранимый.

Затратный подход можно применять почти к любым видам недвижимости, но он не во всех случаях будет оправдан. Так для доходоприносящих объектов его применяют редко, а для встроенных помещений (квартир и др.) его применять не корректно

Источник: https://www.ocenka-i.ru/podhody/zatratniy-podhod.html